Mis servicios de administración de fincas se caracterizan por el trato cercano con los clientes, dado que visito los inmuebles regularmente para conocer su estado, escucho las inquietudes de los vecinos a fin de proporcionar la solución óptima, proporciono una facilidad de contacto con el administrador “sin esperas” y una total transparencia en la gestión contable y administrativa de la comunidad.
Los administradores de fincas somos profesionales dedicados a velar por el buen régimen de los inmuebles, de sus instalaciones y servicios, preparamos el plan de gastos e ingresos; atendemos la conservación y mantenimiento del edificio, ejecutamos los acuerdos adoptados en materia de obras, efectuando los pagos y cobros, además, custodiamos la documentación, asesoramos a la comunidad, advertimos sobre la morosidad y, en suma, buscamos la mejor convivencia entre los vecinos.
Cerca de 10 comunidades han llegado a mí gestión por recomendación de otras fincas
¿Qué opinan sobre mi?
A falta de exclusión expresa en los Estatutos, los locales deben contribuir a los gastos de escalera y ascensor. Pero en este caso, el local está excluido de participar en los gastos de mantenimiento, conservación y reparación del ascensor de la finca. Con esta mención, que debe interpretarse restrictivamente, los locales no contribuyen a este gasto concreto. Pero si contribuyen al mantenimiento de la escalera, por ejemplo, limpieza, iluminación, pintado, etc. Tanto es así, que incluso el Tribunal Supremo, en una sentencia de 23 de abril de 2014 consideró que los locales deben contribuir al coste de la instalación de una plataforma “salva escaleras” ya que los Estatutos consideran que quedaban excluidos, únicamente, del coste del servicio de mantenimiento del ascensor. Para el TS, esa limitación de contribuir al mantenimiento del ascensor no incluye una nueva instalación de una rampa “salva escaleras” que contribuye a la correcta habitabilidad de la finca. Yo entiendo que el local al ser parte del edificio, debe contribuir (de ese gasto) en base a su coeficiente de participación en la reforma del vestíbulo.
Según la Resolución de la Dirección General del Registro y del Notariado de 23 de octubre de 2012, que admite la inscripción en el Registro de la Propiedad de una cláusula estatutaria, por acuerdo unánime de la Comunidad, por el cual los morosos no podrán utilizar la piscina ni la pista de tenis, aunque si el resto de los servicios comunes. Como administrador de esta comunidad, convocaría una junta general extraordinaria para incluir en los estatutos una cláusula que impida el uso del jardín y la piscina a los propietarios que deban recibos a la Comunidad. Y posteriormente, inscribirlo en el Registro de la Propiedad. También lo dejaría reflejado en el reglamento de régimen interno de la Comunidad. En cuanto a nivel practico, el uso de llave magnética para impedir el acceso al jardín y la piscina lo considero acertado. Pero siempre que sea posterior al acuerdo en junta.
Según la Ley 8/2013 el adquiriente de una entidad en una Comunidad de propietarios debe pagar las cuotas inmediatamente posteriores a su compra (con independencia de la fecha de aprobación o del motivo de la misma); pero también las devengadas en el año de la compra y los tres inmediatamente anteriores. Por tanto, las Comunidades de propietarios pueden reclamar a las entidades bancarias las cuotas comunitarias del año de la adjudicación del piso o local y los tres anteriores. En este caso, el comprador debe abonar el año 2023 completo, más la cuotas pendientes de los tres años anteriores, es decir, año 2022, año 2021 y año 2020.
La LPH, en su reforma por Ley 8/2013 sigue manteniendo el derecho de todo propietario a la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual del garaje. Esta actuación sólo requerirá la previa comunicación a la Comunidad. Evidentemente, el coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondientes serán asumidos por los interesados. Ello puede conllevar la obligación de instalación de contador de suministro para ese punto.
Es el propietario el responsable frente a la Comunidad de propietarios de las infracciones cometidas en su entidad y en las zonas comunes dañadas a consecuencia del traslado de enseres del arrendatario. La Comunidad puede demandar al propietario e incluir al ocupante del piso en la demanda. Y ello por cuanto el TS así lo proclama en su Sentencia de 18 de diciembre de 2009. Según el TS el responsable de los daños causados por los inquilinos frente a la Comunidad es el propietario del piso, correspondiéndole realizar las obras necesarias de reparación si el ocupante no las efectúa. Se aconseja requerimientos previos, es decir, labor de averiguación para conocer el verdadero autor de las obras y responsable del incumplimiento.
Con la modificación del artículo 10 LPH por la Ley 8/2013 se establece la obligación a las comunidades de la realización, a pesar de no constar acuerdo comunitario, de las siguientes obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble. Por tanto, el acuerdo aprobatorio es obligatorio y debería advertirse a la Comunidad de esa obligación legal. En todo caso, se les debe plantear que, una vez realizada la reparación, se puede reclamar a la propietaria su importe, si se justifica técnicamente que el origen de la patología proviene de un mal uso de su terraza. Pero debería evitarse el peligro de desprendimientos de forma inmediata. En un supuesto similar, en las cubiertas de los edificios que son atribuidos a un uso exclusivo de los propietarios de los áticos, la conservación de los mismos corresponde a la Comunidad de Propietarios a no ser que su desgaste sea consecuencia de un mal uso por parte del propietario. La controversia radica en quien debe hacerse cargo de las obras de reparación en la terraza que es privativa de los áticos. Para los Tribunales, si no se ha acreditado una actuación dolosa o negligente por parte de los propietarios, único supuesto que comportaría que éstos se vieran obligados a hacerse cargo de las obras de mantenimiento, el coste corresponde a la Comunidad de Propietarios, que es la encargada de su mantenimiento ordinario.
Los Tribunales han llegado a admitir demandas en las que los propietarios de los pisos afectados por humedades de las cubiertas han reclamado a la Comunidad de propietarios, el importe de la reparación de sus techos. Estos Tribunales han considerado que si el propietario afectado advirtió a la Comunidad del mal estado de la cubierta y la Comunidad no procedió a su reparación, es procedente la reclamación del coste de la reparación que efectuó el propietario. Si el comunero efectúa obras de reparación en elementos comunes (de uso privativo) a resultas de la falta de actuación de la Comunidad, las podrá reclamar a ésta siempre que haya requerido previamente a la Comunidad y haya advertido de la urgencia y necesidad de las obras y la Comunidad no procediera a su reparación. Así lo establece la STS de 2 de febrero de 2016, proclamando que sólo se generará la obligación de reembolso cuando se haya requerido previamente a la Comunidad a través del Secretario o Presidente. Por tanto, en este caso, ante la falta de notificación previa al Administrador o Presidente (no nos consta) desestimaría tal reclamación. No obstante, le emplazaría a que, en la siguiente Junta de Propietarios, lo planteara a la Comunidad, por si esta autoriza el pago de esa reparación por considerarla procedente.
Recordemos que la jurisprudencia (Sentencia de la AP de Pontevedra de 1 de febrero de 2007), intenta diferenciar actuaciones ordinarias y urgentes o necesarias. Para esa Audiencia, el Administrador puede y debe acometer unilateralmente tanto aquellas actuaciones y medidas que exijan la gestión y administración ordinaria de la Comunidad (cambiar una bombilla, reponer o revisar los aparatos extintores, reparar una cerradura estropeada, garantizar la revisión periódica del ascensor y el funcionamiento correcto de los servicios, etc); como aquellas que, yendo más allá de la mera conservación y mantenimiento reúnen 3 notas: – Tienen carácter urgente. Lo que se identifica con la necesidad perentoria de resolver una situación que entraña peligro para las personas o las cosas. – No resultan desproporcionadas en relación con el contenido y límites del mandato en virtud del cual actúan. – No infringen instrucciones expresas de la Comunidad. En este caso, el peligro es evidente y no se ha podido contactar con el Presidente. El Administrador debería encargar a un profesional la protección de los elementos que pueden provocar peligro para las personas y la reparación mínima exigible para evitar nuevos desprendimientos. Posteriormente, solicitar presupuestos para una definitiva reparación de la coronación del edificio.
Se precisa el voto favorable de 1/3 de los propietarios para: – Instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables. – Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos. Por tanto, basta con ese cuórum de los asistentes a la Junta. Los que no voten en contra, quedan vinculados. Los que votan en contra, se deberán considerar como “disidentes”. Los que hubiesen votado en contra de este acuerdo, no se les incluirá en el reparto del coste de esta instalación. Ahora bien, si en el futuro desean incorporarse a esa mejora, entonces deberán abonar el coste que supuso en su momento, con los incrementos del interés legal. El Administrador deberá crear un nuevo concepto de reparto de gastos, excluyendo a los disidentes.
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